国泰君安宏观周报：“显微镜”与“望远镜”下的房地产市场

　　本报告导读：

　　当前“房企拿地意愿低-土地交易冷淡-居民房价预期下降-销售下滑-房价下跌-房企拿地意愿低”的负反馈循环尚未打破，我们认为地产底可能在年中附近才能到来，疫情可能对地产复苏节奏产生扰动；地产底过后，2030 年之前城镇化仍能够支撑地产投资年均5%左右的名义增速，无需对长期地产投资过度悲观。

　　摘要：

　　本周聚焦：“显微镜”与“望远镜”下的房地产市场1)1-2 月房地产投资数据大超市场预期，但“房企拿地意愿低-土地交易冷淡-居民房价预期下降-销售下滑-房价下跌-房企拿地意愿低”

　　的负反馈循环尚未打破；但部分领域也出现积极信号，包括一二线城市销售和拿地情况有所改善；调控边际放松和“保交楼”政策下，地产在建项目施工也在加快。

　　2)地产销售和投资底大概率出现在二季度，但去除基数原因，地产投资全年动能可能呈“L”型。当前疫情对房地产市场的冲击尚未显现；但若Q2 疫情进一步扩散，极端情形下可能拖累Q2 和全年地产投资约1%和0.3%。

　　3)我国的城镇化已进入城市群都市圈时代，人口向大城市集中的趋势短期不会改变。地产去金融化后的住房需求能够支撑2030 年之前地产投资年均5%左右的名义增速，因此对长期地产投资无需过度悲观。

　　国内经济：乘用车销量下滑，通胀继续抬升

　　上游：原油和铁矿石价格大幅反弹，焦煤和阴极铜价格持续上升。

　　中游：螺纹钢、高炉开工率和水泥价格由涨转跌，焦化企业开工率和钢厂产能利用率持续上升。

　　下游：商品房销售面积有所反弹，土地成交量下降。

　　通胀：猪肉价格和蔬菜价格上升，工业品价格上升。

　　金融：利率持续上行，企业债收益率下降，信用利差开始收缩，人民币兑美元持续贬值，兑欧元、日元升值。

　　三大需求：乘用车销量回落，商品房销售有所好转；基建投资相关领域整体价格和开工率上升；出口总体有所回落，煤炭运价指数持续上升。

　　产业链：农产品价格总体有所上升，石化、有色、黑色产品价格多数回升，汽车生产端与电子产业链景气度整体上升。

　　下周关注：中国将公布3 月PMI 等重要数据；美国将公布四季度GDP年化季率、2 月PCE 物业价指数、3 月Markit 制造业PMI 和3 月失业率等数据；欧元区将公布3 月CPI、Markit 制造业PMI 等数据；日本将公布2 月失业率等数据。

（文章来源：国泰君安证券）