多城减少门槛吸引住房企进场，第三轮供地拉开帷幕

09.11.2021

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前言：市场流动性焦虑不安的情形下，房企或收拢土地资源购置开支以渡过难关。

创作者|第一财经郑娜

邻近年底，土地资源市场需求行到最终一轮。11月9日，福州市也公布了新一批集中化土拍的信息内容，总共33宗涉宅地块，起止价约136.44亿人民币，将于12月初开展。先前，包含济南市，苏州市，无锡市，南京市，深圳市，上海市，广州市等以内的好几个城市已相继公布了2021年第三轮集中化供地的信息内容。

在经历了第二轮的土拍的冷漠以后，第三轮集中化供地的门槛发生了比较突出的减少，如广州市的一部分地块取消了“限房子价格”，南京市放开房企的资格规定，苏州市下降了土拍保证金比例和首付占比等，致力于减少房企参加土拍的难度系数。

房企排名预估，为了更好地解决土地出让的减温，将会出现大量关键城市会进一步健全提升土拍标准。

但是，早已完成了第三轮土拍的无锡市，主要表现清冷依然，成本价交易量，当地城投城开拖底状况显著。多名房企內部人员向第一财经表明，当今资产还是焦虑不安，第三轮供地总体维持慎重心态。业界也预估，“房企土地资源购置的想法将长期性降低”。

多城降低土拍门槛

降调进场门槛，变成第三轮土拍的一大特性。

11月初挂到集中化转让公示的广州市，在第三轮将发布17宗地块，总起步价为434.1亿人民币。这在其中有7土地为第二批流标地块再发布，并显著降低了转让门槛。有4宗地块下降起止价，广州番禺，广州增城两宗地块起止价虽未下降，但减少了配套规定，提升了可销售值。与此同时，广州市第三批次供货中的广州南沙，黄埔区地块，取消了“限房子价格”的规定。

除此之外，广州市对一部分地块取消了一个月内一次性结清总价格的规定，容许最多六个月内结清。中指院强调，在房企股权融资难度系数升級，市场走势下降，年末要付清工程进度款的时下，这将巨大减轻房企短期内内资产工作压力。今年底前仅需付款20%的担保金，提升了对房企的诱惑力。

苏州市在营养健康层面也作出了妥协，第三轮地块的履约金比例统一为30%，而在第二轮时，22宗地块中，仅有8宗地块保证金比例为30%，剩下的多见50%。

南京市拍地标准释放压力，一方面取决于房企资质证书的规定此后前的二级乃至一级，降至当今三级及之上，更主要的是，第二轮供地中，有11宗地块规定不可协同报考竞拍，不可联合开发，严苛限定公司股权转让等规定，而第三轮中取消了这一管束。

除开标准的转变，实际地块规模的调节，也会对企业购地造成危害。中指院强调，于北京的第二轮土拍中，“房企资产工作压力下更趋向交于版块小规模地块，海淀区首钢园区和门头沟区永定镇均发布了两宗地块，在其中建筑面积较小，担保金较低地块获房企参拍，而大致量地块因没有人报考被推迟至下一批。”

上海市在第三轮供地中便发生了那样的转变，供货的地块显著“变小”。总共24宗宅基地中，有8宗地块起止价在10亿人民币下列，有10宗地块的在10亿人民币-20亿人民币中间。在其中，上海青浦朱家角地块总价格低至5.3亿人民币。专业人士强调，总价格较低的地块产生的资产工作压力也相对性较小，对沒有记帐的房企而言是个机遇。

总体看来，亿翰智库科学研究主管于小雨觉得，第三次集中化供地的标准看来，的确有一些城市转让放开了拿地规定，预估此次除开国中央企业拿宇宙之外，不清除一部分先前发展趋势轻缓的当地公司有拿地的概率，这一部分公司了解本地销售市场，了解当地政府，且资产受到限制并不大。

据中指院统计分析，超过半数城市的宅基地交易量楼面价较第一批集中化供地时有一定的下降，厦门市，重庆市，武汉市较第一批减幅各自做到32%，32%，23%；与此同时，20城第二批供地总共流标70宗地块，撤牌195宗地块，总体流标撤牌率做到31.8%，而第一批次则仅为6.5%。

10月76家房企零项目投资

全国各地减少拿地门槛的行为，在激发房企拿地主动性上，或能造成一部分积极主动功效。

在准入条件门槛有显著降低的南京市，某Top20房企一线投拓向第一财经传送了比较开朗的心态，“此次南京市保证金比例下降到20%了，门槛减少，可能会比二批号热一些，”地块热冷差别会更显著，受欢迎地块会比二批号关注度升高一些。

“这批号撤销不得了协作的限定，大家预估参拍数量会提升，”以上投拓表明，“南京市绝大多数房企，也不抵触协作，这个时候用小股撬起大金额，或是非常适宜的，既保盈利，又有经营规模。”但在市场流动性总体比较焦虑不安的情形下，“盈率不容易很高的”。

另一位置身合肥市的全国房企內部人员则表明，合肥市第三轮供货的全是好地，滨湖新城也有5宗地块，“但据统计，如今仍在做计算，提前准备报考的，便是一些央企国企，再加融侨。”

也是有一位国营企业环境的投拓人员向第一财经表明，下面第三轮中有好机会便会拿地，而且都不局限性在网络热点城市地域。

但是，房地产业总体仍然处在消极心态当中，针对拿地不太积极主动。

在上星期完成的一场投资座谈会上，世茂集团高管在谈起拿地难题时便表明，要优先选择保刚性兑付，集中化资产确保债卷的偿还，事后股权融资显著轻松了才会考虑到租地。

“最近和公司情感交流出来，一致意见反馈第三次集中化供地不容易拿地，没有钱的换句话说是钱紧的，基本上便是不拿。”某房地产投资分析师向第一财经表露，“有点儿钱的，有两层面的顾忌，现行政策预估不确立，害怕拿；此外，立刻年末要做好看财务报告，不可以拿。”

小房企更是如此。一位长沙市当地房地产商向第一财经表明，第一轮拿了一块地，但第三轮不容易拿地了，如今“没有钱”。

据亿翰智库检测，2021年10月，百强企业房企中，有76家房企零项目投资，无增加金额，企业融资幅度不断降低，各人才梯队房企金额门槛皆大幅度下跌，在其中，TOP10房企门槛数值1659.4亿人民币，同比减少38%。

销售市场人员预估，房企慎重拿地的趋势可能不断。房企排名研究所表明，在宽供货，低门槛的条件下，公司拿地主动性可能有一定的提高，第三轮集中化土拍高撤牌流标率的状况预估会明显改善，但因为房企资金链断裂焦虑不安，参加竞价的房企总数将进一步降低，一部分城市最后卖价可能显著降低。

标准普尔信评也觉得房企土地资源购置的想法将长期性降低。“现阶段房产调控现行政策在长期性来讲仍将不断，领域主旋律仍旧是去杠杆化，总体市场流动性将长期性处在比较焦虑不安的局势。因而，在市场流动性焦虑不安的情形下，房企很有可能收拢土地资源购置开支以渡过难关，土地资源购买意向或将长期性强阳后。”