做好潮水退却后的准备，是每个人都要面对的现实

　　原央行副行长吴晓灵曾发出提醒，“股、债、汇、房”是国家金融命脉，做好潮水退却后的准备，是每个人都要面对的现实。

　　“房地产泡沫”是指以房地产为载体的泡沫经济。根据金德尔伯格的研究，泡沫经济是商品需求量远大于供求量，同时投机交易氛围十分浓厚的一种经济现象。随着预期的逆转和价格暴跌，会导致金融危机。

　　房地产泡沫的危害不小，美国、日本虽然是发达国家，同样也逃不过房产泡沫化的窘境。二战后，美国为了应对巨额的贸易逆差，美国等几个国家和日本签订了广场协议，日元走上了升值的道路。当时日本不得不实行宽松的货币政策，超发的货币却没有流入到实体经济，而是快速流入到证券、房地产等资本市场，一时间抵押贷款市场火热，引起了资产价格的不断上涨。根据统计数据显示，1985年到1989年期间，日本的地价以15%的速度在增长，相当于日本GDP年均增速的三倍。在房产泡沫破灭之后，日本的经济受到了重创。可见，如果任由泡沫发展，一定会得不偿失。

　　银保监会主席郭树清曾多次提醒，房地产市场存在泡沫了。那么，房价是否像专家所说的那样虚高？楼市健康程度怎么样？我们可以从房价收入比、租售比、供求情况、居民负债率等角度来观察。

　　房价收入比

　　根据诸葛找房监测的重点100个城市来看，2020年，深圳以48.1的房价收入比靠前，成为全国购房最难的城市，这和深圳经济的迅速发展吸引大量外地人口涌入有关，同时深圳由于住宅用地供应长期偏紧，进一步加剧了人多地少的矛盾。

　　三亚、厦门、北京、上海等城市的房价收入比超过30了，相比2019年有扩张的趋势。在二线城市南京，一个家庭要买下一套房，也需要18年的收入。鞍山房价收入比为5.6，成为购房相对很容易的城市，主要原因也是楼市较为冷淡。

　　因为房价收入比高，我国的刚需购房平均年龄有延迟的趋势。根据《2021年新一线城市居住报告》显示，一线城市平均购房年龄36.6岁。

　　租售比

　　租售比是租金与房价之间的比值，是国际上比较认可的衡量房地产市场运行情况的指标，国际上合理的租售比指标在1:300~1:200之间。

　　根据相关研究机构的数据显示，2020年全国50城的平均租售比为1:611，已经远超国际上的合理区间。

　　以苏州1:786的租售比为例，如果一套100平方的住宅月租金是4500元，买下这套房子需要354万元，利率5.88%，首付三成，还贷30年，每个月要还15000元。想要以租养贷太难，这就意味着住宅的市场价偏高了。

　　房屋供求情况

　　研究显示，截至2021年4月，全国100个典型城市新建商品住宅库存为4.91亿平方米，同比增长3.2%。消化完这些库存需要9.9个月的时间。部分城市去化时间超过30个月。

　　2017年有数据显示，我国商品房的空置率在21.4%左右，2020年我国商品住房的销售面积在154878万平方米，按照这个空置率计算，一套房100平方，住三个人，2020年空置的房子就够900万人住了。过去房价处于上涨阶段，这些空置房还不明显，但现在随着调控的深入，房价趋于稳定，持有多套房的人也不再捂盘惜售了，这也是现在一些城市二手房挂牌量增加、房东调价空间加大的原因。

　　房地产行业长期看人口，我国的人口增长状况如何？2020年我国新出生人口有1200万人，相比2019年减少265万人，连续第4年下降。可以看出，房子越盖越多，新出生人口却在变少，00后、10后以独生子女为主，也许他们仅仅继承父辈的房子就够住了。不管是从人均住房面积还是房屋总体需求来看，住房整体都供大于求了。

　　居民负债情况

　　2008-2019年，住户部门杠杆率由18.2%上升到65.1%，年均增长4.3个百分点。

　　根据央行数据显示，2021年5月末，人民币贷款余额增加183.38万亿元，同比增长12.2%。其中，住户贷款增加6232亿元，中长期贷款增加4426亿元。我国居民家庭资产的70%以上是房子，受到高房价的影响，全款买房的人是少数，不难看出，4426亿元中长期贷款中大部分是房贷。

　　从储蓄率来看，2019年我国总储蓄率为44.6%，已连续9年处于下降趋势。要知道我国储蓄率在2010年时为50.7%，为什么如今人们的收入水平提高了，储蓄率反而下降了？一方面人们把更多的财富用来消费、提高生活品质，另一方面，因为高房价的影响，许多人把大量储蓄用来买房，甚至一套房就可以把几代人的积蓄都花掉。

　　看完以上的数据，房价到底有没有泡沫？已经一目了然了，也难怪高层多次提醒大家，楼市存在泡沫。

　　在内行看来，有两类人需要提前做好准备。

　　一类是持有多套房的炒房客。

　　房价普涨的时代已经结束了，不能押注房价永远不会下跌了。国家相关部门多次强调“稳地价、稳房价、稳预期”，确保楼市平稳健康发展。受到棚改退潮、租售同权、住房市场供过于求的影响，大部分城市的房价要想大涨已经很难了。未来随着房产税的落地，持有多套房者如果还想把房子囤在手里，恐怕不仅不能赚到钱，还要承担高额的税费成本。

　　另一类是银行。

　　过去房价处于普遍上涨阶段，以房产作为抵押物的资产价值也是上升的，但是如今房价涨幅逐渐回归平稳，部分城市房价甚至出现大跌。房价泡沫严重的地方，房企违约概率就会提高，银行的坏账风险也会增加。对银行来说，需要加强对房地产行业的贷款审核，把信用风险控制在合理的范围之内。