330亿！平安人寿收购凯德集团国内6个来福士项目部分股权

　　凯德集团发布公告称，与中国平安寿保险(下称“平安寿”)签署合作协议，向后者出售中国来福资产组合的部分股权。本次合作涉及项包括上海来福士场、北京来福士中、宁波来福士场、成都来福士场、宁来福士场以及杭州来福士中。据了解，该资产组合的总资产价值为 467 亿元币，平安寿总投资额不超过 330 亿元，该交易预计于 2021 年三季度完成。

　　21世纪经济报道记者向平安相关业务人士证实了这一消息。此外，平安人寿相关负责人对此表示，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目，是凯德集团最为核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则，可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

　　凯德继续负责被收购项目运营及管理

　　凯德集团公告称，在系列交易完成后，凯德在各项中的持股例将有所减少，并继续负责该六个项的运营及管理。

　　地产界相关人士表示，这是凯德直以来的商业项运作模式——凯德作为资产管理公司和建设操盘，般在项开发完成并运营段时间、进成熟运营期后，会和项目建设期的股东一起出售部分股权，并且选择优质的长期合作伙伴。这次牵手平安寿险应该也是凯德深耕中国的本地化运作战略的关键一步。平安寿险以规模、久期的保险资收购凯德来福士资产组合，则有利于实现保险资的长期稳定收益。

　　凯德集团是新加坡知名的型房地产集团，在全球 30 多个国家、200 多个城市的资产管理规模超 6700 亿元，“来福士”是凯德集团旗下的核产品线，该资产组合中，上海来福士场等 6 个商业办公不动产项均属于凯德集团“来福士”产品线，已建成并运营成熟稳定，被视为凯德集团的核优质资产。项全部位于中国核城市，均为地铁上盖项，对于区域经济可持续发展、消费升级的促进作具有重要价值。

　　相关资料显示，此次交易的资产组合交付以来，物业经营状况稳步提升，2019 年全年出租率均稳定在 90%以上，部分项达到 95%以上。即使 2020 年在特殊时期出租率略有下滑，绝部分项的出租率仍稳定在 90%以上，具有持续稳定的现流。收购完成后，资产组合的运营管理将继续由凯德集团负责，凯德集团席执官李志勤表示：“凯德将继续持有这六个来福士项的股权，并负责项的运营及资产管理。我们有能推动并参与项的未来增。”

　　投资余额占一季度末总资产1%

　　根据平安人寿的相关公告，该笔投资完成后，平安寿标的项投资余额占公司季度末总资产的例约为 1.0%。截 2021 年季度，平安寿综合偿付能充率为239.18%，核偿付能充率为 234.30%，符合监管要求。

　　而对于保险资金来说，配置不动产，商办物业是险企看好的优质标的。

　　保险资具有规模、久期的特点，不动产投资既可保值增值，可分散险。近年来险资投资线城市商圈成熟、出租率稳定的商办物业的案例屡屡可。

　　2010 年，原保监会颁布《保险资投资不动产暂办法》，明确保险公司可以投资基础设施类不动产、基础设施类不动产及不动产相关融产品，放开保险不动产投资。但保险资采债权、股权或者物权式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养、医疗、汽服务等不动产性不动产。

　　而近年来中国险资机构在不动产配置取得了长足进步，但配置例仍与国际同业存在一定差距，国际型保险公司通常不动产配置例占其总资产达10%以上。2020年，国寿宣布投入230亿“加注”不动产，聚焦持有型不动产和基础设施建设。人保则与首开集团达成战略合作，以办公写字楼为重点，积极开拓商业地产、健康医疗及城市更新等项目。包括此次平安牵手凯德来福士项目，均可以视作在监管政策及风控范围内，有效优化险资配置之举。

　　商办物业具有投资额、投资回报周期等特点，般需要期的运营和积累才能逐步释放价值，需要引久期、能够穿越周期的保险资，险资配置商办物业，在获取期稳定期间收益的同时，亦可获得物业增值带来的收益。资料显示，参照监管有关规定，平安在战略资产配置中，匹配了定例的商业不动产资产，原因在于，商业不动产资产在久期和收益更好匹配保险负债的特征，即使在经济下期也具有较的安全投资边际。

　　平安人寿此次加注优秀商办物业，也印证了其险资配置中对优质不动产的看好。

　　今年2月，平安集团首席投资官陈德贤在接受21世纪经济报道记者采访时就表示，不动产项目投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好的匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性，因此合理配置一定比例不动产也是平安的长期投资策略之一。尽管近期出台了房地产相关新规，银行集中度管控、开发商三条红线，短期对行业是有挑战的，但有稳定租金收入的商业物业，对保险资金来说是非常好的配置资产，可以匹配保单的长期负债。平安的负债平均20年以上，不动产是合适的资产标的。除了成熟、有稳定收益、地段好的商业写字楼等传统不动产，公租房、康养、人才房等新型不动产这些都是我们未来的选择。我们现在手头持有的物业，占总保险资金规模2%，租金回报率达到7%，每年为险资提供约42亿的租金收入。

　　平安2021年险资配置重点关注七大主题

　　而对今年整体险资配置的规划，陈德贤则在接受21世纪经济报道记者采访时表示，今年整体延续去年的思路，股票相对回报率比债券还是比较好一点，但今年股票的波动可能会较大，需要在防范风险的同时，利用好股票市场的波动机会，进行一些战术性操作。体现在股票仓位变动，每年大概只能抓住一到两次大的超配和低配机会，提升额外的收益。

　　而平安今年的策略可分两类：一是看风格，二是看行业。

　　陈德贤指出，从风格看，低估值高分红的股票今有修复估值的可能性，2019年高分红股表现卓越，但去年大幅跑输，从相对表现看，今年低估值高分红的股票再跑输的概率看来不大，全面反转仍要些时间，去年长期高分红股票收益对投资回报有一定影响，但长期的投资必定会面对短期的波动，长远来说还是会提供稳健的回报。

　　从行业看，有七个主题需要留意，有投资机会也有风险：

　　第一，大消费。大消费的主题不单只是个人消费，也包括相关的新型基础设施投资和海外需求。过去是供给侧管理处理产能过剩，现在是需求侧管理推动消费。

　　第二，产业升级。去全球化的概念还是持续，本土产业升级是必然的方向。当中有不少的投资机会。

　　第三，货币政策正常化后延伸出来流动性压力、债务压力，这是需要留意的风险。

　　第四，人民币汇率偏强。短期美元可能有一个小幅的反弹，但美国货币金融结构性问题严重，长远对美元有压力。人民币相对来说中国经济较强，比较稳健，加上海外资金流入，都支撑人民币汇率偏强。

　　第五，资本市场有大发展的机会。从去年看IPO的发行量及募集金额，比前一年大幅上升。是从间接融资慢慢变成直接融资的过程，估计今年或者明年的方向越来越明显，政策也鼓励资本市场的发展、开放。

　　第六，数字经济。政府对推动数字化经济力度前所未有，但同时也把它纳入到监管范围里面。总体方向是积极的，未来的数字化经济机会不少。

　　第七，新发展理念。十三五规划中已经提出了十个关键字——“创新、协调、绿色、开放、共享”，“十四五”规划中又再次强调继续贯彻这一规划！需要深入研究，抓住这一块的机会。

（文章来源：21世纪经济报道）