拆迁全面停止了吗？住建部确定，2021年起3类房子或“全拆重建”

“拆字一喷，喜提大奔”，这是网络上大家对“拆迁造富”最简明而达意的形容。确实如此，过去十多年，一提到拆迁，大家潜意识里就会和“暴富”、“暴发户”等词联系起来。尤其是北上广深这样的一线城市，土地的稀缺性造就了房屋极高的拆迁价值——一旦老楼破屋被纳入棚改拆迁计划，就意味着被拆迁者获得了逆天改命的机会。

事实上，在棚改政策出台的十几年间，吃拆迁福利，依靠拆迁赔偿金实现财富自由的人更是比比皆是。“拆迁一夜暴富”最典型的案例就是深圳的白石洲。21世纪财经报道，2019年白石洲拆迁，一夜诞生了十几个亿万富豪和一百多个千万富豪。三十年前造价不足40万的房子，拆迁获得的赔偿金额竟然高达6000万之多。

棚改拆迁始于2009年，最初只是针对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。2012年，《棚户区征收标准》被制定出来，自此城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院也被纳入棚改拆迁。彼时推行的是棚改1.0模式，即实物安置。但2015年后，为了实现快速“去库存”任务，棚改2.0模式被发明创造出来——棚改拆迁不再进行实物安置，而是以货币化安置为主导。即拆迁直接补偿现金，被拆迁户再到市场上按需购买商品房。

棚改货币化安置政策可谓“一石三鸟”：既解决了开发商的库存严重积压问题，也解决了地方拆迁资金问题（抵押补充贷款），更使得数以万计的破屋烂院的居民获得了“翻身”的机会。老旧房屋拆迁获得巨额现金补偿，这些人不仅住上了干净高大的楼房，同时腰包也变得鼓鼓囊囊了。

棚改本质上是重大的民生工程，也是安居工程。住建部公布的数据显示，过去10年，棚改总开工量高达3300万套，累计帮助超过1.2亿人“出棚进楼”，实现了帮助困难群众改善居住环境的目标，更底补上了房地产发展的短板。不仅如此，棚改还有效扩大了需求，可谓“一举多得”。

但看待任何事物都不能只看好处，不提弊端。棚改虽然颇具优势，但也存在显而易见的“副作用”。首先，棚改拆迁的代价太高，尤其是货币化安置补偿政策，比实物安置政策的成本高出了30%，这无疑耗费了大量的公共资金；其次，棚改在某种程度上拉动了房价上涨，尤其是三四线城市过去这一轮房价上涨，棚改拆迁“功不可没”；再者，近年来，伴随着各地棚改拆迁规模大增，借棚改之名大肆发债，获得长期低息贷款的现象也越来越多。事实证明，民生棚改已经越走越偏了；第四，长久以来棚改拆迁的造富神话，催生了很多专业购买老破小“博拆迁”的投资炒房行为；更重要的是，“大拆大建”也会造成大量的拆迁纠纷。

基于棚改拆迁的“副作用”，近年来很多专家学者，和数以万计的普通购房者，都在奋力发声呼吁“叫停棚改拆迁”。事实上，过去这三年多，国家层面也确实做出了一系列对棚改拆迁“踩刹车”的动作：其一、2018年，国开行收回了地方的棚改审批权限；其二、2019年，住建部副部长黄艳首次发声表态，未来在城市更新改造中，要尽量避免“大拆大建”和“一拆了之”；其三、国务院“十三五”提到了“三年棚改攻坚计划（2018、2019、2020）。

此外，不得不承认，最近两年多地都在鼓励“微改造”（旧改），而不是“全面改造”（拆迁）。比如深圳和广州，已经完成了相关的立法工作。值得一提的是，“微改造”模式也确实比棚改拆迁更胜一筹，不仅可以有效解决资金问题，而且能较好地保存旧城原有风貌，为城市留住时代的记忆。无疑，相较于推倒重建，在原有基础上进行改造是一种省钱省时的最优解。

基于此，很多人认定2020年是棚改拆迁的最后一年。不仅如此，近期网络上也到处充斥着“拆迁已全面停止”的言论。事实真的如此吗？答案是否定的。拆迁并未全面停止，2021年多地仍然在如火如荼地进行棚改拆迁。有三点可以证明：

第一、2021年初，住建部公布半年度重点工作机会时就提到了“稳妥推进棚改工作”事项；

第二、虽然2019年，局部地区就针对库存严重不足、房价有上涨压力的城市停止了棚改，2020年棚改的总量由2018年626万套的体量滑到了209万套，但是棚改并未全面停止；

第三、今年前6个月，发改委已经下发了三批财政补贴（中央预算内投资计划保障性安居工程款），用于支持城镇老旧小区改造、棚改和公租房配套基础设施建设，补贴总资金额高达959.89亿。其中有1/3用于支持棚改；第四，各省市已相继公布了2021年上半年的棚改拆迁落实情况。比如贵阳，截止6月份，棚户区改造已有19个项目完成土地出让，38个棚改项目部分启动。

所以，综上所述，2021年拆迁并未全面停止。不仅如此，从住建部高层释放的信号来看，不止今年棚改拆迁不会全面停止，未来很长一段时间棚改拆迁也不会彻底结束。原因有两个：其一、拆迁是城市更新发展的必不可少的途径之一。随着时间的更迭，房子在变老变旧，危房不能住人，无法修葺完善，最终的归宿之一一个，拆除重建；其二、拆迁虽然副作用很明显，而且近几年国家也在有意推行“旧改”新模式，但是若让居民自己选择，绝大多数人还是希望更彻底的更新方式：棚改拆迁。

事实上，在2020年底的政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳就明确表示：棚改货币化安置不搞“一刀切”。换言之，未来棚改与否，要因城而异，是否继续施行“货币化安置”政策，也要因人而异——国家原则上是希望回归“实物安置”为主导的局面，但被拆迁居民有自由选择的权利。此外，在政策吹风会上，住建部副部长黄艳还“一锤定音”确定了：2021年起，3类房子仍然可能“全拆重建”。这意味着今年起3类房子或又吃香了：

第一类：迫切需要被拆掉重建的“危房”

这类房子为什么依然会全拆重建，不需要过多阐述原因，相信大家也能明白。因为这类房子本来就是棚改拆迁政策服务的主要对象。迫切需要被拆掉的危房，不仅不能住人，而且随时都伴有安全隐患。所以，对于这类符合棚改拆迁条件的存在重大安全隐患的住房，不仅今年要继续全拆重建，未来依然还会全拆重建，因为这是解决隐患的最好方式。

如何界定“危房”？以深圳为例，2020年3月13日公布的《深圳市危房重建规划管理规定》（征求意见稿）中就有明确指引：“危房”是指具有合法房屋权属证明文件，由市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房、且鉴定报告提出的处理意见为整体拆除的房屋。

如上所述，房子一旦被界定为“危房”，那么很快就会纳入拆迁重建，毫无疑问这样的“危房”又吃香了。因为住建部已经确定“危房”属于全拆重建的种类之一，这无异于是在拿砖头换黄金，房产不仅会获得重大资金补偿，原住居民还可能获得分新房的资格。

第二类：“阻碍”城市新规划的房子。

不夸张地说，我们现在的很多城市的开发建设，都是基于几年前甚至是十多年前的城市规划。换言之，很多城市发展的宏图早就被规划好了。但是随着城市的不断发展，随着城市领导班子的更新换代，城市的规划也会迎来巨变。这种情况下，很多原有的规划就要发生改变，比如适度引进医疗、教育、高铁、地铁、商业、公园等配套建设。规划改变，就必然会产生“阻碍”城市新规划的房子。对于这类房子，等待它们的结局只有一个：拆除重建。

如果你家的房子，真的属于“阻碍”城市新规划的房子类别，那么恭喜你中大奖了，你家的房子又吃香了，因为你家的房子要为城市发展做突出贡献了。而且按照以往的经验，国家通常都会对划入拆迁的居民给予高额补偿，很多地方还会给原有居民分配环境更好、配套更好的新房，以及新房未落成前的租房补贴等。总而言之，这算是一个“天上掉馅饼”的大好事。

第三类：黄金地段，有拆迁价值的房子

未来5年，棚改的规模将大幅下跌，而旧改将会是城市更新的主流方式。实际上，2020年4月份，住建部已经明确，未来5年将完成主要针对全国2000年以前建成的17万个老旧小区的改造工作。“棚改”日渐式微的主要原因有两个：其一、代价太高，成本不低。很多人可能不知道，除去棚改拆迁对被拆迁户的高额补偿外，实际上过去这些年，地方还会给开发商让渡一定的利益。这就是我们所谓的“政府主导，市场运作”的原则；其二、棚改不利于楼市大局稳定。因为棚改是消灭供给，增加需求，理论上是有助于拉动房价上涨。

随着未来“政企合作”模式的终结，以及“旧改”的快速推进，未来开发商将对大多数老城区住宅的全拆重建失去兴趣。归根结底是利润无法保障。不过对于一些重点城市的黄金地段，极具拆迁价值的房子，开发商仍然会很感兴趣，甚至会进行哄抢。尤其是四大一线城市和国家中心城市的黄金地段的房子，开发商哄抢的概率更大。比如去年四季度上海杨浦区的一宗土地，吸引了十多家头部房企竞拍了一百多轮。

土地遭开发商哄抢，本质上是地段优势的体现。尤其是黄金地段，极具拆迁价值的房子，无疑更是开发商们竞相追逐的对象。对于这类房子，一旦纳入拆迁，它的价值将迅速放大，被拆迁户获得高额补偿金的概率也更大，这类房子也会变得更加吃香。如果你家恰恰属于这类房子，那么恭喜你，你的命运可能要改写了。

综上所述，棚改拆迁并没有全面停止。而且真实情况是，棚改拆迁在很多地方仍然如火如荼地进行着。即便是旧改已经提上日程了。为什么会这样？一方面是城市发展的需要，拆迁无可取代；另一方面是拆迁也是老百姓认可的方式之一。正如专家朱海斌所言，棚改是实打实的惠民政策，近年来棚改拆迁之所以不受待见，本质上是政策不够规范。未来对棚改拆迁政策稍加修饰，它依然可以造福于民。毕竟过去十年，棚改拆迁已使得全国超1.2亿居民“出棚进楼”，这背后是数以亿计的国人的居住环境得到了大幅度提升。单凭这一点，我们就无法全盘否定棚改拆迁的正面价值。